A divisão das despesas de condomínio e locação comercial é uma das fontes mais frequentes de conflito entre proprietários e locatários. A Lei do Inquilinato estabelece regras claras sobre quem paga o quê, mas a aplicação prática dessas regras depende da redação do contrato e do conhecimento das partes sobre seus direitos e obrigações.
Neste artigo, a RM Advogados explica a divisão legal das despesas condominiais, como o contrato pode alterar essa divisão e quais erros o proprietário deve evitar para não perder receita ou assumir custos que não lhe cabem.
A Divisão Legal das Despesas de Condomínio
A Lei do Inquilinato distingue dois tipos de despesas condominiais: despesas ordinárias e despesas extraordinárias. Essa distinção determina quem deve pagar cada tipo de custo e é o ponto de partida para entender a relação entre condomínio e locação comercial.
Despesas Ordinárias: Responsabilidade do Locatário
As despesas ordinárias são aquelas necessárias à administração rotineira do condomínio, ao funcionamento dos serviços essenciais e à manutenção das áreas comuns. São exemplos de despesas ordinárias:
- Salários e encargos dos funcionários do condomínio
- Consumo de água, energia elétrica e gás das áreas comuns
- Limpeza, conservação e pintura das instalações de uso comum
- Manutenção e conservação de elevadores, portões e equipamentos
- Seguro de incêndio e outros seguros obrigatórios do condomínio
- Taxa de administração condominial
Despesas Extraordinárias: Responsabilidade do Proprietário
As despesas extraordinárias são aquelas que não se referem aos gastos rotineiros de conservação, mas a melhorias, obras estruturais e constituição de fundo de reserva. São de responsabilidade do proprietário:
- Obras de reforma ou acréscimo que interessem à estrutura integral do imóvel
- Pintura das fachadas, empenas e poços de ventilação
- Instalação de equipamentos de segurança e de incêndio
- Constituição de fundo de reserva do condomínio
- Indenizações trabalhistas e previdenciárias anteriores ao início da locação
Por Que Essa Divisão é Especialmente Importante em Locações Comerciais
Em condomínios comerciais e mistos, as despesas extraordinárias tendem a ser mais elevadas do que em residenciais, especialmente quando o edifício está em processo de modernização ou adequação às normas de acessibilidade. Proprietários que não monitoram as pautas das assembleias condominiais podem ser surpreendidos por aprovações de obras vultuosas que geram obrigações financeiras significativas.
Além disso, em locações comerciais de longo prazo, o acúmulo de despesas extraordinárias mal gerenciadas pode comprometer a rentabilidade do imóvel. Por isso, o acompanhamento ativo da gestão condominial é parte da proteção patrimonial do proprietário investidor.
O Contrato Pode Alterar a Divisão Legal?
Sim, com limitações. As partes podem negociar livremente a transferência de determinadas despesas extraordinárias ao locatário, especialmente em contratos comerciais de longo prazo onde o locatário realiza obras de personalização do imóvel. Entretanto, cláusulas que transferem integralmente ao locatário todas as despesas extraordinárias podem ser questionadas judicialmente, especialmente se o valor dessas despesas for desproporcional ao aluguel contratado.
Na prática, o mais comum em locações comerciais é a transferência ao locatário das despesas relacionadas às benfeitorias que ele próprio solicita ou das reformas que aumentam diretamente o valor do imóvel para uso do locatário. Para entender como estruturar essas cláusulas corretamente, leia: Cláusulas Contratuais de Locações: O Que Todo Proprietário Deve Exigir.
Inadimplência Condominial Durante a Locação
Uma situação que gera muita dúvida é a inadimplência das taxas condominiais durante a locação. Quando o locatário deixa de pagar o condomínio, o proprietário responde perante o condomínio, independentemente de quem tem a obrigação contratual de pagar. A dívida condominial tem natureza propter rem e acompanha o imóvel.
Portanto, o proprietário que toma conhecimento da inadimplência condominial do locatário deve agir imediatamente, cobrando o valor do locatário ou da garantia locatícia antes que a dívida se acumule e gere ação de cobrança do condomínio contra o imóvel. Para entender como acionar as garantias disponíveis, consulte: Garantias Locatícias: Qual Protege Mais o Proprietário.
Multa Condominial: Quem Paga?
As multas aplicadas pelo condomínio por infrações ao regimento interno seguem a mesma lógica: se a infração foi causada pelo locatário ou por pessoa de seu convívio, a multa é de responsabilidade do locatário. Se decorreu de problema estrutural do imóvel ou de decisão do proprietário, a obrigação é do proprietário.
O contrato deve prever expressamente que multas condominiais decorrentes de comportamento do locatário são de sua exclusiva responsabilidade, com direito do proprietário de descontar os valores da garantia locatícia ou cobrá-los diretamente em caso de inadimplência.
Como Monitorar as Despesas Condominiais Durante a Locação
O proprietário que aluga imóvel em condomínio deve adotar algumas práticas para evitar surpresas financeiras.
- Participe das assembleias: as deliberações sobre obras e despesas extraordinárias ocorrem nas assembleias condominiais. A ausência do proprietário não o isenta das decisões tomadas
- Solicite extratos mensais: acompanhe o extrato condominial regularmente para identificar cobranças indevidas ou acúmulo de inadimplência
- Exija comprovantes do locatário: solicite cópias dos comprovantes de pagamento do condomínio mensalmente ou preveja essa obrigação no contrato
- Verifique a previsão orçamentária anual: o condomínio deve apresentar previsão orçamentária anual em assembleia. Analise se há obras extraordinárias previstas que impactarão suas obrigações
Obras Aprovadas em Assembleia Durante a Locação
Uma situação que frequentemente gera conflito entre proprietário e locatário em relação ao condomínio e locação comercial é a aprovação de obras extraordinárias em assembleia durante a vigência do contrato. O proprietário, que não antecipou essa despesa no planejamento financeiro, busca transferi-la ao locatário. O locatário, por sua vez, alega que não participou da decisão e que a despesa não lhe cabe.
A solução legal é clara: obras extraordinárias aprovadas em assembleia são de responsabilidade do proprietário, independentemente de quando foram aprovadas em relação ao início da locação. O contrato pode prever o ressarcimento pelo locatário apenas se houver cláusula expressa e específica nesse sentido, negociada entre as partes antes da assinatura.
Por isso, o proprietário que adquire imóvel em condomínio para fins de locação deve verificar, antes de assinar o contrato de locação, quais obras estão previstas ou em discussão nas assembleias condominiais. Surpreender o locatário com cobranças extraordinárias não previstas em contrato gera conflito e, em alguns casos, fundamento para pedido de rescisão sem multa. Para entender como estruturar contratos que evitem esse tipo de conflito, leia: Contrato de Locação Comercial: Cláusulas Essenciais.
FAQ
O locatário pode se recusar a pagar a taxa condominial diretamente ao condomínio?
Depende do contrato. Se o contrato prevê que o locatário paga diretamente ao condomínio, ele tem essa obrigação. Se o contrato prevê que o locatário paga ao proprietário e este repassa ao condomínio, o locatário paga ao proprietário. Em qualquer caso, a inadimplência perante o condomínio é sempre de responsabilidade final do proprietário.
O fundo de reserva do condomínio é despesa ordinária ou extraordinária?
A constituição do fundo de reserva é despesa extraordinária, de responsabilidade do proprietário. Entretanto, as reposições ao fundo de reserva utilizadas para cobrir despesas ordinárias são de responsabilidade do locatário. Essa distinção pode gerar debates e deve ser tratada com clareza no contrato.
O proprietário pode ser proibido de votar na assembleia por dívida do locatário?
Sim. A inadimplência condominial, mesmo que causada pelo locatário, priva o proprietário do direito de voto nas assembleias. Por isso, o acompanhamento regular do pagamento das taxas condominiais pelo locatário é indispensável para o proprietário manter seus direitos no condomínio.
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