O valor do aluguel comercial pode se tornar desatualizado ao longo do tempo, gerando desequilíbrio entre as partes na relação locatícia. A revisão de aluguel comercial é o instrumento jurídico que permite ajustar o valor locativo ao preço de mercado quando o reajuste contratual não reflete adequadamente a realidade econômica local — e tanto o locador quanto o locatário podem recorrer a ela.
Neste artigo, a RM Advogados explica quando a revisão é juridicamente cabível, como o processo funciona, quais são os riscos para o proprietário e como se preparar para obter o melhor resultado possível.
O Que é a Revisão de Aluguel Comercial?
A revisão de aluguel comercial — também chamada de ação revisional de aluguel — é prevista no artigo 19 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91). Ela permite que qualquer das partes peça ao juiz a fixação de novo valor de aluguel quando o valor atual estiver defasado em relação ao preço de mercado.
Diferente do reajuste contratual — que aplica automaticamente o índice previsto no contrato (IGP-M, IPCA, etc.) —, a revisão é uma ação judicial ou extrajudicial que busca alinhar o aluguel ao valor que seria praticado em novas locações de imóveis similares na mesma região.
Quando a Revisão é Cabível?
A Lei do Inquilinato estabelece um requisito temporal claro: a revisão só pode ser pedida após três anos de vigência do contrato ou do último acordo de revisão. Esse prazo vale tanto para o locador quanto para o locatário.
Além do prazo, é necessário demonstrar a defasagem entre o aluguel contratado e o valor de mercado. Isso é feito por meio de laudo de avaliação elaborado por corretor credenciado pelo CRECI ou por engenheiro avaliador, comparando o imóvel com outros similares locados na mesma região.
Situações que Justificam a Revisão pelo Locador
- Valorização expressiva da região — novo empreendimento, melhorias de infraestrutura, aumento do fluxo comercial
- Índice de reajuste contratual abaixo da inflação real do mercado imobiliário local
- Contrato celebrado em período de crise com aluguel abaixo do mercado
- Reformas significativas realizadas no imóvel pelo locador que aumentaram seu valor locativo
Situações que Justificam a Revisão pelo Locatário
- Desvalorização da região — saída de âncoras comerciais, obras prolongadas, aumento de vacância
- Crise econômica setorial que reduz a demanda por imóveis comerciais na área
- Aluguel contratado em período de alta que não foi revisado após correção do mercado
Como Funciona o Processo de Revisão
Via Extrajudicial — Negociação Direta
O caminho mais rápido e econômico é a negociação direta entre as partes, com ou sem mediação de um corretor ou advogado. O locador notifica o locatário propondo o novo valor, lastreado em laudo de avaliação de mercado. Se o locatário concordar, celebra-se um aditivo contratual com o novo valor e a nova data-base para futuros reajustes.
A negociação bem-sucedida evita os custos do processo judicial, preserva o relacionamento entre as partes e tem efeito imediato — sem aguardar decisão judicial.
Via Judicial — Ação Revisional
Não havendo acordo, o locador pode ajuizar a ação revisional de aluguel. O juiz nomeará um perito avaliador para determinar o valor de mercado do imóvel, e o novo aluguel será fixado com base nessa avaliação. Durante o processo, o aluguel provisório pode ser fixado pelo juiz em valor intermediário entre o atual e o pedido.
Um aspecto importante: o novo valor fixado na ação revisional retroage à data da citação do réu. Isso significa que, quanto mais rápido o processo, menor o período de aluguel defasado.
Riscos para o Proprietário na Revisão Judicial
A ação revisional tem um risco que muitos proprietários ignoram: o resultado pode ser desfavorável. Se a perícia concluir que o aluguel atual está acima do valor de mercado, o juiz pode reduzir o valor — mesmo que a ação tenha sido proposta pelo locador.
Por isso, antes de ajuizar a ação revisional, o proprietário deve:
- Contratar avaliação prévia e independente do imóvel com profissional credenciado
- Pesquisar valores de imóveis similares anunciados e locados na região
- Consultar dados do FIPE ZAP e de imobiliárias locais sobre o mercado da região
- Avaliar com o advogado a probabilidade de êxito antes de ingressar com a ação
Revisão x Renovação: Não Confunda
A revisão de aluguel comercial é frequentemente confundida com a ação renovatória — que trata do direito do locatário de renovar compulsoriamente o contrato por igual prazo. São instrumentos distintos com objetivos diferentes:
- Revisão: ajusta o valor do aluguel ao mercado, pode ser pedida por qualquer das partes, a partir de três anos do contrato
- Renovação: garante ao locatário o direito de continuar no imóvel por igual prazo, com as condições discutidas entre as partes ou fixadas pelo juiz
As duas ações podem ser cumuladas — na ação renovatória, o locador pode pedir que o novo contrato preveja aluguel revisado para o valor de mercado.
Como o Proprietário Deve se Preparar para uma Revisão
Independentemente de quem toma a iniciativa da revisão, o proprietário bem preparado tem mais poder de negociação. As providências essenciais são:
- Manter o imóvel em perfeitas condições — imóveis conservados têm maior valor locativo comprovável
- Documentar todas as benfeitorias realizadas no imóvel durante a locação
- Acompanhar regularmente os valores de mercado da região — anúncios de imóveis similares, índices do SECOVI
- Guardar todos os comprovantes de pagamento de IPTU, condomínio e outros encargos assumidos pelo locador
- Ter o contrato de locação revisado por advogado para verificar se as cláusulas de reajuste e revisão estão adequadamente redigidas
Para entender como estruturar contratos que facilitem futuras revisões, leia: Contrato de Locação Comercial: Cláusulas Essenciais e Contrato Imobiliário: Como Proteger sua Empresa.
FAQ — Perguntas Frequentes
Indices de Reajuste e Seu Impacto na Revisao
A escolha do indice de reajuste contratual influencia diretamente a necessidade e o resultado de uma futura acao de revisao de aluguel comercial. Contratos indexados ao IGP-M podem apresentar grandes distorcoes em periodos de alta inflacao dos insumos de construcao — como ocorreu entre 2020 e 2022, quando o IGP-M acumulou alta superior a 30% em doze meses — tornando o aluguel muito acima dos praticados no mercado para novos contratos.
Por outro lado, contratos indexados ao IPCA ou a indices setoriais podem ficar defasados em periodos de valorizacao do mercado imobiliario local, especialmente em regioes que passaram por forte desenvolvimento urbano. A escolha do indice deve ser feita com analise das perspectivas do mercado e da regiao, nao apenas pelo indice mais comum no momento da assinatura.
Uma estrategia que alguns proprietarios adotam e incluir no contrato uma clausula de revisao periodica voluntaria — por exemplo, a cada 36 meses as partes se comprometem a renegociar o valor com base em laudo de avaliacao, sem necessidade de acao judicial. O Indice FipeZap e uma referencia util para acompanhar a evolucao dos valores de locacao comercial em diferentes cidades e regioes do Brasil, sendo frequentemente utilizado como parametro de mercado em laudos de avaliacao para acoes revisionais. Para estruturar essas clausulas corretamente, consulte: Contrato de Locacao Comercial: Clausulas Essenciais.
O locatário pode pedir revisão para reduzir o aluguel?
Sim. A Lei do Inquilinato garante o direito de revisão a ambas as partes. Se o locatário demonstrar que o aluguel atual está acima do valor de mercado, o juiz pode fixar valor menor. Por isso o proprietário deve avaliar cuidadosamente antes de ingressar com a ação.
O aluguel pode ser reduzido durante a ação revisional proposta pelo locador?
Sim. Se a perícia concluir que o valor atual já é superior ao de mercado, o resultado pode ser a redução — mesmo que a ação tenha sido iniciada pelo locador buscando aumento. Por isso a avaliação prévia é indispensável.
A revisão pode ser feita a qualquer tempo após os três anos?
Sim, não há prazo máximo. Mas o novo valor só retroage à data da citação do réu — quanto mais tempo passa sem ajuizar a ação, mais tempo o proprietário fica com aluguel defasado sem possibilidade de cobrar a diferença retroativa.
O locatário pode se recusar a pagar o aluguel provisório fixado pelo juiz durante a ação?
Não. O aluguel provisório fixado pelo juiz tem natureza de obrigação legal e deve ser pago regularmente. O não pagamento do aluguel provisório configura inadimplência e pode fundamentar ação de despejo em paralelo à ação revisional. Consulte: Inadimplência em Locação: Como Recuperar Valores.
A revisão de aluguel comercial é um instrumento poderoso quando bem utilizado. A RM Advogados conduz avaliações prévias, negociações extrajudiciais e ações revisionais com a estratégia certa para maximizar o resultado para o proprietário.
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