Quando um locatário comercial ajuíza uma ação renovatória, muitos proprietários se surpreendem ao descobrir que não podem simplesmente recusar a renovação do contrato. A Lei do Inquilinato garante ao locatário que preenche determinados requisitos o direito de permanecer no imóvel por prazo equivalente ao do contrato anterior, mesmo contra a vontade do locador.
Neste artigo, a RM Advogados explica como funciona a ação renovatória, quais são as defesas disponíveis para o proprietário e de que forma se preparar para esse tipo de disputa.
O Que é a Ação Renovatória?
A ação renovatória é o instrumento judicial pelo qual o locatário comercial exerce o direito de renovar compulsoriamente o contrato de locação. Sua base legal está nos artigos 51 a 57 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91).
Para ter direito à renovação, o locatário precisa preencher três requisitos cumulativos: o contrato deve ser escrito e com prazo determinado; o prazo total de vigência do contrato, incluindo prorrogações, deve ser de pelo menos cinco anos; e o locatário deve exercer o mesmo ramo de atividade no imóvel há pelo menos três anos ininterruptos. Preenchidos esses requisitos, o locatário pode ajuizar a ação no prazo de 1 ano a 6 meses antes do vencimento do contrato. Fora desse prazo, perde o direito à renovação compulsória.
As Defesas do Proprietário na Ação Renovatória
Embora o direito à renovação seja garantido por lei, o proprietário não fica totalmente desamparado. A Lei do Inquilinato prevê hipóteses específicas em que ele pode se opor à renovação e retomar o imóvel ao fim do contrato.
Uso Próprio ou de Familiar
O proprietário pode opor-se à renovação se precisar do imóvel para uso próprio ou para transferência do fundo de comércio de cônjuge ou descendente que já exerça atividade comercial há pelo menos um ano. Nesse caso, é necessário demonstrar a necessidade real, não apenas declará-la formalmente.
Realização de Obras
Quando o Poder Público determina a realização de obras no imóvel que tornem necessária sua desocupação, ou quando o proprietário pretende fazer reforma substancial que aumente o valor do imóvel em pelo menos 50%, é possível recusar a renovação. A reforma deve ser real e documentada, não um pretexto para retomar o imóvel.
Proposta Melhor de Terceiro
Se um terceiro apresentar proposta de locação em melhores condições do que as oferecidas pelo locatário atual, o proprietário pode opor essa proposta como defesa na ação renovatória. A proposta deve ser formal, por escrito, com identificação do proponente e condições detalhadas. O locatário tem direito de igualar a proposta e manter a prioridade na renovação.
Contestação do Valor do Aluguel
Mesmo quando não há fundamento para recusar a renovação, o proprietário pode contestar o valor proposto pelo locatário e pedir a fixação do aluguel pelo valor de mercado atual. Esse é frequentemente o ponto mais relevante da ação renovatória: o novo contrato pode ter aluguel substancialmente superior ao anterior.
O Prazo para Apresentar Defesa é Fatal
Um ponto crítico que muitos proprietários ignoram: ao receber a citação da ação renovatória, o prazo para apresentar contestação é de 15 dias. Trata-se de prazo fatal, que não pode ser prorrogado. A ausência de contestação implica revelia, e o juiz pode renovar o contrato nas condições pedidas pelo locatário sem ouvir o proprietário.
Por isso, ao ser citado em uma ação renovatória, o proprietário deve procurar assistência jurídica imediatamente, sem aguardar para ver como o processo se desenvolve.
Indenização ao Locatário Quando a Renovação é Negada
Quando o proprietário se opõe à renovação com base em uso próprio ou proposta de terceiro e, ao fim do contrato, não concretiza o uso alegado ou não aluga o imóvel ao terceiro que fez a proposta, ele pode ser condenado a indenizar o locatário pelos prejuízos causados pela desocupação forçada. Essa indenização inclui o valor do fundo de comércio, lucros cessantes e danos emergentes.
Portanto, as defesas devem ser utilizadas apenas quando há fundamento real. Alegar uso próprio como pretexto para retomar o imóvel e depois locá-lo para outra pessoa é uma estratégia de alto risco jurídico e financeiro.
Como se Preparar Antes do Vencimento do Contrato
A melhor defesa do proprietário começa antes do ajuizamento da ação. Algumas providências preventivas reduzem significativamente o risco de ser surpreendido por uma renovação compulsória desfavorável.
- Monitore os prazos: identifique se o locatário já completou cinco anos no imóvel e se o prazo para ajuizamento da ação renovatória está se aproximando
- Avalie o valor de mercado: obtenha laudo de avaliação do imóvel com antecedência para ter base sólida na contestação do valor do aluguel
- Documente sua intenção: se pretende retomar o imóvel para uso próprio, comece a documentar essa necessidade com antecedência
- Revise o contrato: verifique se há cláusula de não renovação ou condições que limitem o direito renovatório do locatário
Para entender como estruturar contratos que preservem o controle do proprietário sobre o imóvel, leia: Contrato de Locação Comercial: Cláusulas Essenciais e Cláusulas Contratuais de Locações: O Que Todo Proprietário Deve Exigir.
O Papel da Perícia na Ação Renovatória
Na maioria das ações renovatórias, o ponto mais disputado não é o direito à renovação em si, mas o valor do novo aluguel. O juiz nomeia um perito avaliador para determinar o valor de mercado do imóvel, e o laudo pericial frequentemente define o resultado econômico da ação para o proprietário.
Por isso, o proprietário deve se preparar para influenciar positivamente a perícia. Manter o imóvel em excelentes condições de conservação, documentar benfeitorias realizadas durante a locação e levantar dados de mercado sobre imóveis similares na região são medidas que reforçam a tese de valorização do imóvel e justificam um aluguel mais elevado.
Além disso, o proprietário pode indicar um assistente técnico de sua confiança para acompanhar a perícia e apresentar quesitos técnicos que direcionem a avaliação para aspectos favoráveis ao valor pretendido. A atuação ativa na fase pericial costuma ser decisiva para o resultado financeiro da ação renovatória. Para entender como o valor do aluguel pode ser revisado em outras circunstâncias, leia: Revisão de Aluguel Comercial: Quando Vale a Pena.
FAQ
O locatário pode perder o direito à ação renovatória por inadimplência?
Sim. O locatário inadimplente perde o direito de invocar a renovação compulsória como defesa em uma ação de despejo. Além disso, se o locatário apresenta histórico de inadimplência reiterada ao longo do contrato, o proprietário pode usar esse fato como elemento na contestação do pedido de renovação.
A ação renovatória pode ser proposta por herdeiros do locatário original?
Sim, desde que os herdeiros continuem exercendo a mesma atividade comercial no imóvel após o falecimento do locatário original. O direito à renovação acompanha o fundo de comércio, não apenas a pessoa do locatário.
O novo aluguel fixado na ação renovatória vale a partir de quando?
O novo valor fixado pelo juiz retroage à data do vencimento do contrato anterior. Portanto, mesmo que o processo demore, o locatário deverá pagar a diferença entre o aluguel provisório e o definitivo a partir do início da renovação. Esse aspecto reforça a importância de contestar adequadamente o valor do aluguel na ação.
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