Descobrir que o inquilino não paga o aluguel é uma situação que exige ação rápida e estratégia clara. Cada mês de atraso representa perda financeira direta para o proprietário, que ainda precisa arcar com IPTU, condomínio e outros encargos do imóvel. Por isso, conhecer o caminho correto desde o primeiro dia de inadimplência faz toda a diferença no resultado final.
Neste artigo, a RM Advogados apresenta o passo a passo completo para o proprietário que enfrenta a situação em que o inquilino não paga o aluguel, desde o contato inicial até a ação judicial de despejo.
Primeiro Passo: Confirme o Atraso e Calcule o Débito
Antes de qualquer medida, o proprietário deve confirmar o atraso e calcular com precisão o valor total em aberto. Isso inclui o aluguel principal, a taxa de condomínio quando prevista em contrato, o IPTU quando de responsabilidade do inquilino, a multa de mora de 2% sobre o valor em atraso e os juros de 1% ao mês, conforme estipulado no contrato.
Além disso, é importante verificar se o atraso é pontual ou recorrente. Um inquilino que sempre paga com alguns dias de atraso tem perfil diferente de um inquilino que acumula dois ou três meses sem pagar. Portanto, essa distinção orienta a escolha da abordagem mais adequada para cada caso.
Segundo Passo: Contato Direto nos Primeiros 15 Dias
Nos primeiros 15 dias de atraso, o contato direto com o inquilino por telefone, WhatsApp ou e-mail é o caminho mais eficiente. Muitos casos se resolvem nessa fase: um esquecimento, uma dificuldade pontual de caixa ou um problema bancário. Por isso, o proprietário não deve subestimar esse primeiro contato.
Nessa conversa, o proprietário deve informar o valor exato em aberto, o prazo para regularização e as consequências do não pagamento. Além disso, toda comunicação deve ser registrada, pois esse histórico será útil em eventual processo judicial.
Terceiro Passo: Notificação Extrajudicial
Se o contato direto não resolver, o próximo passo é a notificação extrajudicial formal. Esse documento formaliza a cobrança, constitui o inquilino em mora de forma inequívoca e serve como prova robusta no processo judicial subsequente.
A notificação deve ser enviada por Cartório de Títulos e Documentos ou pelos Correios com AR, detalhando todos os valores em aberto com memória de cálculo clara. Além disso, deve conceder prazo de 15 dias para o pagamento integral. Para entender todos os detalhes desse processo, leia: Inadimplência em Locação: Como Recuperar Valores.
Quarto Passo: Acionamento da Garantia Locatícia
Em paralelo à notificação do inquilino, o proprietário deve acionar a garantia locatícia prevista no contrato. Se houver fiador, ele deve ser notificado simultaneamente ao inquilino. Se a garantia for seguro-fiança, o proprietário deve acionar a seguradora dentro do prazo previsto na apólice, geralmente de 30 a 60 dias após o vencimento não pago.
Acionar a garantia em paralelo ao processo de cobrança é fundamental, pois acelera o recebimento dos valores em atraso sem depender do resultado do processo judicial. Para entender qual garantia oferece mais proteção, consulte: Garantias Locatícias: Qual Protege Mais o Proprietário.
Quinto Passo: Ação de Despejo por Falta de Pagamento
Quando o inquilino não paga o aluguel e não responde à notificação extrajudicial, o ajuizamento da ação de despejo por falta de pagamento é o caminho correto. Essa ação pode ser cumulada com o pedido de cobrança dos valores em atraso, permitindo ao proprietário resolver as duas questões em um único processo.
Na ação de despejo por falta de pagamento, o proprietário pode pedir liminar de desocupação mediante depósito de caução equivalente a três meses de aluguel. O inquilino citado tem 15 dias para pagar integralmente o débito, o chamado purge da mora, ou desocupar o imóvel. Para entender como funciona esse processo em detalhes, leia: Ação de Despejo por Falta de Pagamento: Por Onde Começar.
Quanto Tempo Leva o Processo de Despejo
Com liminar deferida, a desocupação pode ocorrer em 15 a 30 dias após a decisão judicial. Sem liminar, o processo segue o rito ordinário e pode levar de 3 a 12 meses, dependendo da comarca e da complexidade do caso. Para entender os prazos em detalhes, consulte: Ação de Despejo Quanto Tempo Demora.
Além disso, o despejo liminar é uma opção válida quando o contrato preenche os requisitos legais. Por isso, analisar essa possibilidade com o advogado antes de ajuizar a ação pode acelerar significativamente a retomada do imóvel. Para entender como obtê-lo, leia: Despejo Liminar: Como Conseguir e Quais os Requisitos.
Quanto Custa Entrar com Ação de Despejo
Muitos proprietários hesitam em ajuizar a ação por receio dos custos. Na prática, os custos processuais são relativamente acessíveis e, na maioria dos casos, muito inferiores às perdas causadas pela inadimplência prolongada. Para uma estimativa completa, leia: Quanto Custa uma Ação de Despejo em 2026.
FAQ
Com quantos meses de atraso posso entrar com ação de despejo?
Tecnicamente, a partir do primeiro dia de atraso o proprietário já tem fundamento para a ação. Na prática, a maioria dos advogados recomenda aguardar ao menos 30 dias para consolidar o débito e tentar a resolução amigável antes do processo judicial. Entretanto, em casos de histórico de inadimplência reiterada, agir mais rapidamente é recomendável.
O inquilino pode evitar o despejo pagando a dívida depois da citação?
Sim. O inquilino tem 15 dias após a citação para pagar integralmente o débito, incluindo aluguel, encargos, multa de mora, juros e honorários advocatícios. Esse pagamento integral, chamado de purge da mora, extingue a ação de despejo. Contudo, esse direito só pode ser exercido uma vez a cada 24 meses.
O que acontece com os bens do inquilino se ele for despejado sem pagar?
O despejo retira o inquilino do imóvel, mas não quita automaticamente a dívida. Para receber os valores em atraso, o proprietário precisa executar a garantia locatícia ou ajuizar ação de cobrança separada. Os bens do inquilino podem ser penhorados em processo de execução, mas isso é uma etapa posterior ao despejo.
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