O ITCMD em imóvel herdado por empresa é um tema que gera dúvidas frequentes em processos de inventário envolvendo bens imóveis integrantes do patrimônio empresarial ou de holdings. A falta de planejamento nessa etapa pode resultar em pagamento de imposto acima do necessário ou em autuações fiscais por parte da Fazenda Estadual.
Neste artigo, a RM Advogados explica como funciona o ITCMD em imóvel herdado por empresa, qual a base de cálculo correta, quais isenções e reduções estão disponíveis e como estruturar a sucessão para minimizar esse custo tributário.
O Que é o ITCMD e Quem Recolhe
O Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação é um tributo estadual que incide sobre a transferência de bens e direitos por herança ou doação. Em São Paulo, a alíquota é de 4% sobre o valor dos bens transmitidos. Outros estados aplicam alíquotas progressivas que podem chegar a 8%.
O responsável pelo recolhimento do ITCMD é o herdeiro ou legatário que recebe o bem, não o espólio. Por isso, quando um imóvel pertencente a uma empresa é transmitido aos herdeiros do sócio falecido por meio da herança das cotas societárias, o ITCMD incide sobre o valor das cotas, e não diretamente sobre o imóvel. Essa distinção tem impacto relevante na base de cálculo.
ITCMD sobre Imóvel Direto versus Cotas de Holding
Quando o imóvel está no nome da pessoa física do falecido, o ITCMD incide sobre o valor de mercado do imóvel declarado no inventário. Portanto, o herdeiro paga 4% sobre o valor atual do bem no mercado imobiliário, que pode ser muito superior ao valor pelo qual o falecido adquiriu o imóvel.
Por outro lado, quando o imóvel está na holding familiar, o que se transmite aos herdeiros são as cotas da sociedade, e não o imóvel diretamente. O valor das cotas para fins de ITCMD corresponde ao patrimônio líquido da empresa, que pode ser calculado pelo valor contábil dos ativos. Em muitos casos, o valor contábil dos imóveis na holding é inferior ao valor de mercado, gerando base de cálculo menor e, portanto, ITCMD inferior.
Esse é um dos principais benefícios tributários da holding imobiliária para fins de planejamento sucessório. Para entender como estruturar essa proteção, leia: Holding Familiar Imobiliária: Vantagens e Como Criar.
Base de Cálculo do ITCMD em São Paulo
Em São Paulo, a Fazenda Estadual utiliza o valor venal de referência do imóvel, estabelecido pela Secretaria da Fazenda, como base de cálculo do ITCMD. Esse valor pode diferir do valor de mercado e do valor venal de IPTU. O contribuinte pode discordar do valor de referência adotado e apresentar avaliação contraditória, suportada por laudo de avaliação elaborado por corretor credenciado.
A contestação da base de cálculo deve ser feita durante o processo de inventário, antes do recolhimento do ITCMD. Após o pagamento, a discussão só é possível por via judicial de repetição de indébito, o que aumenta o custo e o prazo do processo.
Prazo para Recolhimento do ITCMD
Em São Paulo, o ITCMD deve ser recolhido dentro do prazo de 60 dias contados da abertura da sucessão. O não recolhimento dentro desse prazo gera multa e juros sobre o valor do imposto. Por isso, nos inventários com imóveis de alto valor, o planejamento do recolhimento do ITCMD faz parte da gestão financeira do espólio desde os primeiros dias após o falecimento.
Nos inventários extrajudiciais, feitos em cartório, o ITCMD deve ser recolhido antes da lavratura da escritura de inventário e partilha. Nos inventários judiciais, o recolhimento ocorre após a homologação da partilha pelo juiz.
Isenções e Reduções Disponíveis
Alguns estados preveem isenção de ITCMD para heranças de baixo valor. Em São Paulo, a isenção se aplica quando o valor total dos bens transmitidos não ultrapassa 2.500 UFESPs (Unidades Fiscais do Estado de São Paulo), o que em 2026 corresponde a aproximadamente R$ 83.000. Acima desse valor, o imposto incide sobre o total.
Além disso, a doação de cotas da holding em vida, com reserva de usufruto para os doadores, permite antecipar a transmissão patrimonial e fixar a base de cálculo do ITCMD no momento da doação, antes de eventual valorização futura dos imóveis. Essa estratégia pode gerar economia expressiva quando feita com antecedência adequada. Para entender o contexto mais amplo do planejamento tributário imobiliário, consulte: Planejamento Tributário Imobiliário: 5 Estratégias e Ganho de Capital Imóvel Empresa: Como Reduzir o Imposto.
FAQ
ITCMD e a Doacao Antecipada como Estrategia de Planejamento
Antecipar a transmissao patrimonial por meio de doacao em vida e uma das estrategias mais eficazes para reduzir o ITCMD. Ao fazer a doacao das cotas da holding ou dos proprios imoveis ainda em vida, o empresario fixa a base de calculo do imposto no momento da doacao, antes de qualquer valorizacao futura. Assim, os herdeiros recebem o patrimonio com um custo tributario menor do que teriam no inventario anos depois.
Para que essa estrategia funcione, a doacao deve ser feita com antecedencia suficiente e sem o proposito de fraudar credores existentes. A reserva de usufruto, que garante ao doador o direito de usar e receber rendimentos dos bens doados enquanto vivo, preserva o controle sobre o patrimonio sem abrir mao da economia tributaria na transmissao. Para entender como integrar essa estrategia ao planejamento patrimonial completo, consulte: Blindagem Patrimonial para Empresarios: Estrategias Legais.
O ITCMD incide sobre imóvel localizado em outro estado?
Sim. O ITCMD sobre bens imóveis é recolhido ao estado onde o imóvel está localizado, independentemente do domicílio do falecido ou dos herdeiros. Por isso, inventários com imóveis em múltiplos estados geram obrigações tributárias em cada um deles, com alíquotas e prazos distintos.
A empresa pode ser herdeira diretamente de um imóvel?
Em princípio, não. A herança é um instituto do direito civil aplicável a pessoas físicas e a pessoas jurídicas em situações específicas previstas em testamento. O mais comum é que os sócios pessoas físicas herdem as cotas da empresa, e não que a empresa herde bens diretamente. Situações específicas devem ser analisadas com assessoria jurídica especializada.
O ITCMD pago no inventário pode ser deduzido do IR?
Não. O ITCMD é um tributo estadual sem previsão de dedução no Imposto de Renda federal. Entretanto, o valor pago a título de ITCMD integra o custo de aquisição do bem para fins de cálculo de ganho de capital em eventual venda futura, reduzindo o imposto devido nessa operação.
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