O locatário abandonou o imóvel deixando pertences, dívidas e sem comunicar o proprietário. Essa situação, mais comum do que parece, coloca o proprietário em uma posição delicada: ele não pode simplesmente reentrar no imóvel e tomar posse dos bens deixados, mas também não pode ficar indefinidamente sem usar o bem. A atuação jurídica correta é essencial para evitar responsabilidade e retomar o imóvel com segurança.
Neste artigo, a RM Advogados explica o que fazer quando o locatário abandonou o imóvel, como documentar a situação, quais medidas judiciais estão disponíveis e como lidar com os bens deixados para trás.
Como Identificar que o Imóvel Foi Abandonado
O abandono do imóvel locado se caracteriza quando o inquilino deixa de ocupar o bem de forma definitiva, sem comunicar o proprietário e sem devolver as chaves formalmente. Na prática, alguns sinais indicam o abandono: acúmulo de correspondências sem retirada, energia e água cortadas por falta de pagamento, vizinhos que relatam ausência prolongada do inquilino e imóvel sem qualquer movimentação por semanas.
Entretanto, a simples ausência do inquilino por alguns dias não caracteriza abandono. Por isso, o proprietário deve reunir evidências concretas de que a saída foi definitiva antes de tomar qualquer providência. Fotografias da situação do imóvel vistas por meios legais, como as janelas externas, e declarações de vizinhos ajudam a documentar o abandono.
O Que o Proprietário Não Pode Fazer
Mesmo diante do abandono, o proprietário não pode entrar no imóvel por conta própria, recolher os bens do inquilino, mudar a fechadura ou cortar os serviços de energia e água. Essas ações configuram exercício arbitrário das próprias razões, que é crime previsto no artigo 345 do Código Penal, além de gerar responsabilidade civil por danos ao inquilino.
Portanto, por mais urgente que seja a situação, o proprietário deve seguir o caminho legal para retomar o imóvel. A tentação de agir por conta própria pode transformar o proprietário de vítima em réu.
A Ação de Abandono de Imóvel Locado
O artigo 66 da Lei do Inquilinato prevê procedimento específico para o caso em que o locatário abandonou o imóvel. O proprietário pode requerer ao juiz que, após verificação in loco por oficial de justiça, seja imitido na posse do imóvel, mesmo sem a presença do inquilino.
O processo funciona assim: o proprietário peticiona ao juiz demonstrando o abandono por meio de provas. Em seguida, o juiz determina que o oficial de justiça vá ao imóvel para verificar o estado de abandono. Confirmado o abandono, o juiz imite o proprietário na posse e determina o inventário dos bens deixados pelo inquilino. Portanto, esse procedimento judicial é mais ágil do que uma ação de despejo comum e pode resultar na retomada do imóvel em poucas semanas.
E os Bens Deixados pelo Inquilino no Imóvel
Os bens deixados pelo inquilino no imóvel não pertencem ao proprietário e não podem ser descartados ou apropriados por ele. Após a imissão na posse determinada pelo juiz, os bens são inventariados pelo oficial de justiça e depositados em local indicado pelo proprietário ou pelo próprio juiz.
O inquilino tem prazo para retirar os bens do depósito. Se não o fizer, os bens podem ser leiloados e o produto do leilão destinado ao pagamento das dívidas do inquilino, incluindo aluguéis em atraso, encargos e custas do processo. Portanto, o abandono com bens deixados para trás pode até resultar em recuperação parcial dos valores devidos pelo inquilino.
Débitos do Inquilino Após o Abandono
O abandono do imóvel não extingue as dívidas do inquilino. Os aluguéis em atraso, encargos, multa rescisória e danos ao imóvel permanecem exigíveis mesmo após a saída. Para cobrar esses valores, o proprietário deve acionar a garantia locatícia disponível no contrato e, se insuficiente, ajuizar ação de cobrança contra o inquilino e, quando aplicável, contra o fiador.
Para entender como acionar as garantias e recuperar os valores devidos, leia: Garantias Locatícias: Qual Protege Mais o Proprietário e Inadimplência em Locação: Como Recuperar Valores. Para entender como documentar os danos ao imóvel após o abandono, consulte: Vistoria de Imóvel Comercial: Como Proteger o Proprietário.
Como Prevenir o Abandono no Contrato
O contrato de locação pode prever cláusula específica que obriga o inquilino a comunicar ao proprietário com antecedência mínima de 30 dias qualquer intenção de desocupação, sob pena de multa. Além disso, o contrato pode autorizar o proprietário a realizar vistorias periódicas, o que permite identificar sinais de abandono iminente antes que a situação se consolide. Para entender como estruturar essas cláusulas, leia: Cláusulas Contratuais de Locações: O Que Todo Proprietário Deve Exigir.
FAQ
Abandono e a Responsabilidade do Fiador
Quando o locatario abandona o imovel, o fiador nao e automaticamente liberado de suas obrigacoes. Pelo contrario, o fiador continua respondendo pelos alugueis em atraso, pelos encargos e pelos danos ao imovel ate que o contrato seja formalmente rescindido. Por isso, o proprietario deve notificar o fiador imediatamente apos constatar o abandono, informando a situacao e exigindo o pagamento dos valores em aberto.
Alem disso, o fiador pode ser responsabilizado pelos alugueis que continuarem vencendo durante o periodo entre o abandono e a imissao na posse judicial. Portanto, quanto mais rapido o proprietario iniciar o processo judicial, menor sera a exposicao do fiador e maior a chance de recuperar os valores devidos. Para entender como acionar o fiador corretamente, consulte: Garantias Locaticias: Qual Protege Mais o Proprietario e Notificacao Extrajudicial de Inquilino: Como Fazer.
O proprietário pode considerar o contrato rescindido automaticamente após o abandono?
Não. O contrato de locação não se rescinde automaticamente pelo abandono do inquilino. O proprietário precisa obter a imissão na posse por via judicial ou formalizar a rescisão de outra forma legalmente válida. Agir como se o contrato estivesse encerrado sem essa formalização pode gerar problemas jurídicos posteriores.
O imóvel ficou danificado após o abandono. Como cobrar?
O proprietário deve realizar vistoria imediatamente após a imissão na posse, documentando fotograficamente todos os danos. Com base nessa vistoria, comparada ao laudo de entrada, o proprietário pode cobrar os reparos do inquilino. Se houver garantia locatícia disponível, ela pode ser acionada para cobrir esses danos.
Inquilino sumiu há apenas uma semana. Posso tomar o imóvel?
Não. Uma semana de ausência não caracteriza abandono definitivo. O proprietário deve aguardar sinais mais concretos de abandono, tentar contato com o inquilino e com o fiador, e somente após evidências claras de desocupação definitiva iniciar o processo judicial de imissão na posse.
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