Retomar imóvel comercial é um objetivo que todo proprietário tem quando o contrato se encerra ou quando o inquilino deixa de cumprir suas obrigações. A boa notícia é que existem caminhos jurídicos que permitem a retomada de forma eficiente, sem necessariamente depender de um processo judicial longo e desgastante. A chave está em escolher a estratégia certa para cada situação.
Neste artigo, a RM Advogados explica as principais formas de retomar imóvel comercial, quando cada uma é aplicável e como o proprietário pode acelerar o processo com as medidas certas.
As Quatro Situações Mais Comuns de Retomada
1. Contrato Vencido e Inquilino Que Não Sai
Quando o contrato por prazo determinado vence e o inquilino permanece no imóvel sem nova avença, o proprietário pode ajuizar ação de despejo imediatamente. Nessa situação, dependendo do prazo do contrato, o despejo liminar pode ser obtido sem necessidade de caução. Por isso, verificar os termos do contrato antes de agir é fundamental para escolher o caminho mais ágil.
2. Inadimplência de Aluguéis
Quando o inquilino não paga os aluguéis, a ação de despejo por falta de pagamento é o instrumento correto. Com o pedido de liminar e o depósito de caução de três meses de aluguel, o proprietário pode obter a desocupação em poucas semanas após o deferimento. Além disso, a ação pode ser cumulada com a cobrança dos valores em atraso. Para entender esse processo, leia: Ação de Despejo por Falta de Pagamento e Inquilino Não Paga o Aluguel: O Que Fazer.
3. Infração Contratual
Quando o inquilino descumpre cláusulas do contrato, como mudança de atividade, sublocação irregular ou realização de obras não autorizadas, o proprietário pode ajuizar despejo por infração contratual. Nessa modalidade, diferente do despejo por falta de pagamento, o inquilino não tem direito de purgar a mora. Portanto, a desocupação tende a ser mais definitiva.
4. Uso Próprio ou de Familiar
O proprietário pode retomar o imóvel comercial para uso próprio ou de cônjuge ou descendente que já exerça atividade comercial há mais de um ano, desde que não disponha de outro imóvel adequado para essa finalidade. Nesse caso, a notificação prévia com prazo de 30 dias e a comprovação da necessidade são indispensáveis. Para entender como a ação renovatória pode complicar essa retomada, leia: Ação Renovatória: Como o Proprietário Pode se Defender.
Como Acelerar a Retomada: Negociação Antes do Processo
Em muitos casos, a retomada mais rápida não é a judicial, mas a negociada. Quando o proprietário oferece ao inquilino condições razoáveis para a saída voluntária, como prazo generoso, dispensa de multa rescisória ou auxílio para encontrar outro imóvel, o inquilino frequentemente aceita e desocupa sem processo.
Portanto, antes de ajuizar a ação, o proprietário deve avaliar se uma proposta negociada seria mais eficiente. Um acordo de desocupação voluntária, homologado judicialmente ou formalizado em cartório, tem força de título executivo e garante a desocupação no prazo acordado sem o desgaste do processo.
Ação Renovatória: O Obstáculo nas Locações Longas
Em locações comerciais com mais de cinco anos, o inquilino pode ter direito à ação renovatória, que impede a retomada do imóvel ao fim do contrato sem fundamento específico. Por isso, antes de notificar o inquilino sobre a não renovação, o proprietário deve verificar se ele preenche os requisitos para a ação renovatória: contrato por prazo determinado de no mínimo cinco anos, mesmo ramo de atividade por pelo menos três anos e pagamento regular dos aluguéis.
Se o inquilino preenche esses requisitos, a retomada exige um dos fundamentos específicos previstos na lei: uso próprio, reforma substancial ou proposta melhor de terceiro. Sem esses fundamentos, o juiz pode determinar a renovação compulsória do contrato. Para entender como se defender nessa situação, leia: Ação Renovatória: Como o Proprietário Pode se Defender.
Quanto Tempo Leva a Retomada Judicial
Com despejo liminar deferido, a desocupação pode ocorrer em 15 a 45 dias após a decisão. Sem liminar, o processo segue o rito ordinário e pode levar de 6 a 18 meses em São Paulo. Para uma estimativa mais precisa dos prazos, consulte: Ação de Despejo Quanto Tempo Demora e Quanto Custa uma Ação de Despejo em 2026.
FAQ
Documentacao Que Acelera a Retomada
O proprietario que manteve documentacao organizada ao longo da locacao tem vantagem significativa no processo de retomada. Com o contrato assinado com firma reconhecida, o laudo de vistoria de entrada, os comprovantes de notificacoes enviadas e o historico de pagamentos, o advogado consegue montar o pedido de despejo com muito mais agilidade e solidez.
Por outro lado, proprietarios sem essa documentacao precisam de mais tempo para reunir as provas necessarias, o que atrasa o ajuizamento da acao e prolonga o periodo de exposicao a inadimplencia ou ocupacao indevida. Portanto, organizar a documentacao do contrato desde o inicio e um investimento que se paga quando a retomada se torna necessaria. Para entender como a vistoria protege o proprietario na retomada, leia: Vistoria de Imovel Comercial: Como Proteger o Proprietario.
Posso alugar o imóvel para outra empresa enquanto o processo de retomada tramita?
Não. Enquanto o imóvel está ocupado pelo inquilino atual, mesmo em processo judicial de despejo, o proprietário não pode comprometer o bem com terceiros. O novo contrato de locação só pode ser celebrado após a efetiva desocupação e entrega das chaves.
O inquilino comercial pode desocupar antes do prazo sem pagar multa?
Depende do contrato e da situação. Se o contrato prevê multa rescisória proporcional, o inquilino deve pagá-la ao sair antes do prazo. Entretanto, se o proprietário concordou com a saída antecipada ou se há fundamento legal para afastar a multa, ela pode ser reduzida ou dispensada. Para entender os detalhes, leia: Multa Rescisória de Aluguel: Quando e Como Cobrar.
O que fazer se o inquilino entregou as chaves mas deixou dívidas de condomínio?
As dívidas de condomínio têm natureza propter rem e acompanham o imóvel. Por isso, o proprietário deve verificar os débitos condominiais antes de aceitar as chaves e exigir a quitação como condição para a rescisão formal do contrato. Se o proprietário aceitar as chaves sem verificar as dívidas, pode herdar o passivo condominial. Para entender essa questão em detalhes, consulte: Condomínio e Locação Comercial: Quem Paga Cada Taxa.
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